Grote gebiedsontwikkelingen vragen vaak aanzienlijke investeringen. Vooral binnenstedelijke projecten zijn kostbaar en zelden rendabel. Het is daarom van belang dat de waarde van het project vooraf wordt geoptimaliseerd. Alleen dan worden plannen haalbaar, financierbaar en realiseerbaar. Meer dan ooit moeten overheid en markt hun deskundigheid gezamenlijk inzetten om tot een optimalisering te komen van de waarde van een project. De keuze van een partner moet meer transparant worden gemaakt. Hierbij ontstaat de vraag of de vaak complexe en onhaalbare opgaven voor gebiedsontwikkeling alleen maar lastiger worden binnen de ‘knellende Europese regels’. Of betekent de verplichting tot aanbesteden juist een kans waarbij de overheid zorgvuldig een keuze kan regisseren voor het beste plan met de beste partner en op die manier de waarde kan benutten? Fakton denkt dat laatste, mits de gemeente bereid is binnen haar plannen voldoende ruimte te laten voor inbreng vanuit de markt.
Nog recent kon een gemeente relatief gemakkelijk een ontwikkeling initiëren na een kopje koffie met een bevriende lokale ontwikkelaar of een onderhandelingstraject met enkele grotere ontwikkelaars. Deze selectieprocedure was niet aan formele regels gebonden, wat zowel alle vrijheid gaf als ook de onzekerheid door gebrek aan handvatten. De opgave verloopt tegenwoordig anders. Gemeenten hebben minder dominante grondposities, de complexiteit van gebiedsontwikkeling neemt toe. Gemeenten zien grotere belangen van verschillende steeds mondiger wordende partijen in vooral binnenstedelijke omgevingen, terwijl uitleg vaak niet acceptabel is. Na de casussen Roanne, Vathorst en recent Noordwijk zijn veel gemeenten bovendien voorzichtig en zoeken een manier om de selectie voor een gebiedsontwikkeling in een joint venture, bouwclaim of concessie van een ontwikkelaar te organiseren binnen de Europese aanbestedingsrichtlijnen.
Waar verschillende partijen zich aanmelden, wordt veel marktkennis tegelijk gemobiliseerd waarbij de marktpartijen in concurrentie met elkaar strijden om zowel ‘het beste ontwerp’ als ‘de meeste waardecreatie’. Door het project aan te besteden ontstaat deze concurrentie. Vaak ervaren partijen vooral de starheid ervan, die een langlopend proces als een gebiedsontwikkeling en de voor een duurzame samenwerkingsrelatie noodzakelijke afstemming van vraag (de overheid) en aanbod (de markt) tekort doet. Een in het BAO (Besluit aanbestedingsregels overheidsopdrachten) nieuw geïntroduceerde aanbestedingsprocedure biedt hierin uitkomst: de concurrentiegerichte dialoog. Deze brengt de mogelijkheden tot mobilisatie van marktkennis, concurrentie en daarmee value capturing van het aanbesteden samen met een deel van de flexibiliteit in het selectieproces van weleer.
Aanbesteden volgens de concurrentiegerichte dialoog heeft verschillende voordelen voor gemeenten. Het neemt een groot deel van de onzekerheid over de procedurekeuze weg. Juristen adviseren gemeenten bij behoefte aan zekerheid daarom te kiezen voor aanbesteden.
Door het openbare karakter van de procedure wordt het project bij alle relevante partijen onder de aandacht gebracht. Elke partij die aan de minimumeisen voldoet, kan inschrijven. Door deze brede marktbenadering wordt de kennis in de markt optimaal aangesproken. Partijen vullen in onderlinge concurrentie de ontwerpopgave in waarbij ze binnen de (financiële) randvoorwaarden moeten blijven. Deze uitgangspunten prikkelen de markt om met hun kennis en creativiteit de ruimtelijke en financiële uitdaging het hoofd te bieden.
Genoemde procedure vraagt om een constructieve, flexibele en ruimte gevende overheid: verbreed de oplossingsruimte om deze creativiteit te mobiliseren. De procedure geeft voldoende ruimte de voor de gemeente acceptabele oplossingsruimte bij te sturen, waarbij de gemeente meer kennis heeft opgedaan door de dialoog met de markt. De visie van de gemeente wordt optimaal afgestemd op de ervaring en kennis van de markt. De focus wordt op de oplossing gelegd en niet op de randvoorwaarden. Samenwerken en concurreren naar een voor beide partijen optimale prijs/kwaliteitverhouding. Dit lijkt op handig omgaan met de uitgangspunten. Echter, de gemeente heeft te maken met een aantal belangrijke spelregels, zoals: het aan te besteden product moet voldoende helder en eenduidig zijn omschreven en het toetsingskader (de gunningcriteria) kan niet gedurende de procedure worden gewijzigd. Vooraf is alle partijen duidelijk wat er wordt verlangd en welke aspecten de keuze voor een partner bepalen. Voor de markt een ongekende transparantie.
Dezelfde spelregels bepalen het tempo van de procedure. Het is meedoen met de spelregels die de gemeente formuleert en die voor alle partijen gelden, of niet. De gemeente heeft de regie, terugonderhandelen kan minder gemakkelijk: immers de gemeente kiest uit plannen die de marktpartijen zelf voorstellen.
In de trend van toenemende ambities, complexiteit én regelgeving rond gebiedsontwikkeling kiezen partijen steeds meer voor deze duurzame samenwerking tussen markt en overheid. Door het toepassen van de opgedane kennis zal de ‘opbrengst’ nog meer toenemen.
Ariën Versteeg en Wouter van den Wildenberg
De auteurs zijn werkzaam bij Fakton waar zij in de rol van financiële regisseurs betrokken zijn bij vele projecten in de gebiedsontwikkeling.