Meerwaarde dialoog bij gebiedsontwikkeling
Ingrid Koenen
Alkmaar – Alkmaar maakt komende week de voorlopige gunning bekend voor de herinrichting van Overstad aan de combinatie van Volker Wessels, Ballast Nedam, Ymere, BNG en OPP. Met succes is de ‘vorstelijke voordeur’ van de concurrentie gerichte dialoog doorlopen, met altijd een concurrent achter de hand.
Projectdirecteur Jan Visser van Alkmaar is zeer te spreken over de Europese aanbesteding bij de gebiedsontwikkeling Overstad. “De tijd dat je een op een aan tafel gaat zitten en alles bij een kop koffie regelt is voorbij. Terecht, maar wel even wennen”, heeft Visser ervaren. Inmiddels wordt hij ‘platgebeld’ door andere gemeenten, die willen weten hoe de dialoog is verlopen. Efficiënt en tegen relatief lage kosten is zijn ervaring: “De dialoog geeft echt ruimte om door te vragen, maar ook om de voorstellen op advies van de markt hier en daar nog te wijzigen.”
De winnende combinatie stond tijdens de dialoogfase enige tijd op achterstand van concurrent AM: “Ze hebben goed geluisterd, dingen aangepast en een echte slag gemaakt.” Na de definitieve inschrijving bleek de combinatie uiteindelijk hoger te scoren. Ook ontwikkelaars moeten wennen aan de constante ‘dreiging’ van concurrenten. De gemeente heeft volgens de procedure het recht om partijen te parkeren in de ‘wachtkamer’ en verder te onderhandelen met de meestbelovende, maar zodra de onderhandelingen stuklopen mag de opdrachtgever terugvallen op de geparkeerde partij.
De uitspraak van de Europese Commissie over het Amersfoortse Vathorst is de aanleiding om niet de grenzen van de Europese regels op te zoeken, zoals vaak bij publiek private vormen gebeurt. Amersfoort is op de vingers getikt en ook de uitspraak van Auroux heeft veel gemeenten schichtig gemaakt.
Sindsdien woedt een strijd over de interpretatie van de uitspraken. Alkmaar had geen zin in sores en koos de officiële weg. Niet in de laatste plaats omdat er een onderzoek naar staatssteun loopt voor het nieuwe AZ-voetbalstadion, geeft Visser eerlijk toe. Want ook hij zag van te voren als een berg op tegen de formele procedure.
De projectdirecteur adviseert andere gemeenten te kiezen voor onafhankelijke toetsing en de dialoog aan te gaan met maximaal drie partijen. “De wethouder heeft zich bewust niet met de procedure bemoeit en vijf is echt teveel.” Ook dringt hij in zijn evaluatie aan VROM en Neprom aan op een richtlijn voor een redelijke vergoeding aan de inschrijvers. “We betalen de afgevallen partijen 30.000 euro, maar ze hebben zeker 400.000 euro aan kosten gemaakt. Die last moet eerlijker verdeeld.” De gemeente heeft ruim 1 miljoen euro aan externe kosten gestoken in alle voorbereidingen.
Alkmaar liet zich daarbij adviseren door bureau Fakton, dat meehielp de opgave te formuleren en de dialoogfase financieel en procesmatig begeleidde. Zo’n 70 partijen toonden aanvankelijk interesse. Vijf partijen schreven in. Vier van hen voldeden aan de "behoorlijk hoge" selectie-eisen en schreven in 1000 woorden hun visie op het masterplan. Wouter van den Wildenberg van Fakton merkt dat veel gemeenten uit onbekendheid de Europese procedures mijden: "Onterecht, want de markt krijgt een extra prikkel om kennis en creativiteit in te brengen, waarbij de focus ligt op het eindresultaat en niet op de randvoorwaarden."
Toen het speelveld eenmaal was afgebakend, verliep de procedure als een zonnetje. Visser: “De voorwaarden zijn helder en de markt weet precies waar die aan toe is. Twee partijen zijn daarom tijdens de rit uitgestapt. Ik heb van te voren gezegd: maquettes gooi ik in de prullenbak en ik wil de inschrijving gewoon in een Hema-mapje. Daar waren geen extra punten mee te verdienen, hoor.” De basis voor de komende vijftien jaar past precies in een multomap.
De gemeente stelde het masterplan op en kocht eenderde van de grond op. Door een gezamenlijke exploitatiemaatschappij op te richten worden de baten en lasten ook in de toekomst gedeeld. “Een bewuste keus om een dikke vinger in de pap te houden met zo’n opgave midden in je stad”, motiveert Visser.
Nu de procedure zo goed is afgerond, heeft de gemeente de komende vijftien jaar de handen vrij bij de ontwikkeling van het gebied. Via de aparte BV pakken de combinatie samen met de gemeente de percelen van 40 eigenaren stuk voor stuk aan. Eigenaren mogen overigens ook zelf met plannen komen. Het voormalige industriegebied uit de jaren zestig moet een aantrekkelijke overloop voor de binnenstad worden met veel ruimte voor detailhandel, parkeerruimte, langs het spoor wat kantoren en achterin 2000 huizen. Sociale leefbaarheid – “levendigheid” – heeft zwaar meegewogen.
Het afbakenen van de vraag aan de markt en formuleren van goede gunningcriteria bleken de lastigste opgaven. Een sluitende grondexploitatie was het uitgangspunt. Daarbovenop gaf kwaliteit voor 70 procent de doorslag, organisatie 20 procent en prijs 10 procent.
Opdracht: herinrichting 32 hectare: 2000 huizen, 85.000 m2 commerciele functies, parkeren en infrastructuur
Referentieplan: bureau West 8, Adriaan Geuze
Opdrachtgever: Gebiedsexploitatiemaatschappij (50 % gemeente, 50 % consortium)
Consortium: Volker Wessels, Ballast Nedam, Stichting Ymere, BNG, OPP
Investering: 600 miljoen euro
Contract: Gebiedsontwikkeling met concurrentiegerichte dialoog
Adviseurs: Fakton, StraatmanKoster advocaten, Fortuin Sociale Gebiedsontwikkeling
Start bouw: 2010
Geplande oplevering: 2025