ir. S.H.C. (Sake) van den Berg RMT - Fakton
De stormachtige periode waar wij ons momenteel in begeven heeft aangetoond dat het zonder referenties lastig taxeren is. Banken financieren door de kredietcrisis slechts een beperkt aantal nieuwe transacties. Ook financiering van gronden en ontwikkelingsprojecten vindt moeilijk doorgang. Door de ongunstige voorwaarden kunnen potentiële kopers dan ook nauwelijks een fatsoenlijke prijs bieden. Terwijl potentiële verkopers met een nog wel gezond financieringsarrangement logischerwijs weigeren af te waarderen. Het gevolg is dat transacties niet meer tot stand komen en de markt ons niet meer kan vertellen wat de actuele waarde van ons vastgoed is.
De waardebepaling vraagt nu dan ook om een meer fundamentele benadering. Zonder vergelijkende transacties komt het aan op een scherpe visie op de opbrengstpotentie van het vastgoed. De taxateur dient de betekenis te kennen van de onderliggende kasstromen die bij het project horen en de bijbehorende risico’s. Hierbij is een goed onderbouwde inschatting vereist van onder andere het verwachte groot onderhoud en de beoogde restwaarde. De belangrijkste kasstroom, te weten de verwachte huuropbrengst, dient met grote aandacht opgesteld te worden. Ook het goed interpreteren van de rendementseisen en de invloed van de onderliggende financieringsconstructies horen bij een goed onderbouwde waardering.
Zonder referenties moeten we nu feitelijk naar ons “reguliere” vastgoed kijken als ware het “bijzonder” vastgoed – ons courante vastgoed is (tijdelijk) incourant geworden.
Bij de waardering van bijvoorbeeld een specifieke produktiefaciliteit is het van belang te taxeren vanuit het perspectief van Business Valuation – een bedrijfswaardering. De waarde van het specifieke, incourante vastgoed is dan af te leiden van de waarde van de onderneming. Vanuit de omzetpotentie van de ondernemer wordt een count down gemaakt naar een theoretische kasstroom waarvan een vergoeding is af te leiden voor de huisvesting. Door deze kasstroom te ontdoen van de noodzakelijke exploitatielasten en het inschatten van een reële restwaarde kan een waarde aan de produktiefaciliteit worden toegekend. Deze manier van waarderen wordt toegepast op die locaties waar geen concrete vergelijkingsobjecten aanwezig zijn of in die situaties waar de huisvesting zo specifiek is dat de exploitatie van de onderneming de waarde van het vastgoed bepaalt. Voorbeelden hiervan zijn zorgcomplexen, energiecentrales, olieraffinaderijen, containeroverslagbedrijven en horecavoorzieningen.
Is het waarderen van ons “reguliere” vastgoed inmiddels ook niet een afgeleide van de onderneming die het in gebruik heeft?
Het maken van een courante waardering wordt in deze tijd steeds ingewikkelder en kasstromen zijn met minder zekerheid in te schatten. De lessen die we kunnen leren van incourante waarderingen krijgen nu een grotere waarde. Bijvoorbeeld over hoe we om gaan met een erfpachtsituatie of met investeringen in duurzame voorzieningen.
De afgelopen maanden komt het erfpachtsysteem steeds meer in de publiciteit en wint aan populariteit. Gemeenten houden de grond in eigendom of kopen grondposities terug en er komt een canonvergoeding in de plaats van een financieringsarrangement met de bank. Op deze wijze wordt de financieringsbehoefte van de ontwikkelaar/belegger substantieel verminderd en wordt bovendien geprofiteerd van een lagere “rentevergoeding” in de vorm van een periodieke canon.
Wat is het effect van de erfpachtovereenkomst op de waarde van het vastgoed? Factoren als resterende looptijd, erfpachtherziening en de ontwikkeling van de grondprijzen zijn hierbij essentiële aandachtspunten die een substantiële invloed op de waarde kunnen hebben. Ook hier geldt dat een intensieve studie van de bij erfpacht van toepassing zijnde kasstromen van bijzonder belang is. Het vastgoed op erfpacht is immers gelijk aan de waarde wanneer het vastgoed op eigen grond zou staan alleen dan met aftrek van de contante waarde van de toekomstige kasstromen verband houdende met de erfpachtsituatie. Eigenlijk heel simpel!
Wat is de invloed van duurzame voorzieningen op de waarde van een vastgoedobject? Hier is de laatste tijd het nodige onderzoek naar gedaan en over gepubliceerd. In deze tijd van crisis stimuleert de overheid allerlei duurzame investeringen. Maar de vraag is natuurlijk in hoeverre de duurzame investeringen op zich rendabel kunnen zijn. Naast het indirecte rendement van het positieve maatschappelijke imago is het interessant om te bepalen in hoeverre de duurzame investeringen doorwerken in de directe kasstromen. Daar waar het een vastgoedbelegger uiteindelijk om gaat.
Duurzame, energiebesparende investeringen leiden bijvoorbeeld tot lagere exploitatielasten. De vraag is dan of de huurder hierdoor bereid zal zijn om een hogere huur te betalen. Het overtuigen van de huurder lukt echter alleen als de voordelen van de duurzame investeringen financieel inzichtelijk worden gemaakt. Op het moment dat de huurder bereid is een hogere huur te betalen heeft dit pas gevolgen voor de waarde van het vastgoed. Even afgezien van het effect van de duurzame investeringen op de levensduur en de restwaarde. Het waarderen van de duurzame elementen in een gebouw vergt van taxateurs dus niet alleen een diepgaand inzicht en kennis van exploitatiekosten maar ook een duidelijk visie op de rendabiliteit van duurzame investeringen.
De roep om eenduidige waarderingsmethoden neemt toe. Het eenvoudig vergelijkend taxeren wordt steeds minder als toereikend gezien en er komt meer aandacht voor fundamentelere waarderingsmethodieken. We gaan dus van taxeren naar waarderen! De discussies zijn open en inhoudelijk.
Fakton onderschrijft deze ontwikkeling. Fakton heeft de kennis om de meest complexe waarderingen op een begrijpelijke en overtuigende wijze uit te voeren. Het is kennis die we graag met de markt delen. Met de uitgave van het boek “Investeren in vastgoed, grond en gebieden” (uitreiking op de Provada, woensdag 17 juni om 15.00 uur) wordt 30 jaar ervaring in de financiële vastgoedmarkt samengebracht met zowel theorie als op de praktijk gerichte casussen. Kennis die er ongetwijfeld aan bijdraagt dat de markt zich verder kan professionaliseren en helpt waarderingsvraagstukken te beantwoorden.