‘Tot vorig jaar zomer sprak iedereen over een “wall of money” in de vastgoedmarkt. Een muur van geld die de markt vooruit stuwde. Helaas is geld niet massief maar vloeibaar. Geld stroomt naar het punt waar het meest te verdienen is. Een tijd lang heeft vastgoed goed gescoord. Provisie gedreven bankiers en adviseurs zorgden samen met gretige beleggers en vastgoedondernemers voor een vloedgolf van geld. Een “wave of money” dus. De vloedgolf heeft uiteindelijk een verwoestend effect gehad. De markt is opgestuwd naar een absolute piek maar nu de golf is gegaan, blijkt de schade groot. Zwakke plekken zijn genadeloos blootgelegd.
Geen beroepsgroep die er aan ontkomt. Makelaars, ontwikkelaars en bouwers krimpen in. Gemeenten, die zwaar leunen op grondinkomsten, bezinnen zich op uit te voeren nieuwbouwprojecten. Beleggende partijen komen in de problemen. Verscheidene fondsen hebben de handel in participaties stilgelegd en/of schorten betalingen op. Er dreigen faillissementen. Gelukkig bestaan uitzonderingen. Beleggers met een gezonde financieringstructuur en een stabiele inkomstenstroom rapporten nog steeds mooie cijfers. Door goed management blijven de huurinkomsten op peil en risico’s beheersbaar. Hoewel dergelijke beleggingen meestal minder exotisch ogen en een bescheidener rendement bieden, betaalt kwaliteit zich uiteindelijk terug. De fondsen zijn te herkennen aan een gezonde visie op de onderliggende stenen van de vastgoedbelegging.
Degelijkheid en kwaliteit vormen ook de basis waarmee de markt verder moet. Het gevaar is dat de huidige situatie tot overreacties leidt. Een voorbeeld van een verkeerde reactie is het voorstel om iedereen zich verplicht te laten verzekeren tegen huizenprijsdalingen. Het gaat om het risico dat bij verkoop de hypotheek niet kan worden afgelost. Het verplichte karakter, samen met het feit dat de verzekering dus alleen de slechte hypotheken dekt, maakt het een soort sociale verzekering. Een sociale verzekering voor de koopwoningmarkt. Tegen risico’s die hypotheekverstrekkers zelf inschatten, nemen en terecht ook lopen. Wat mij betreft een dubbel perverse maatregel.
Het is interessant om te volgen hoe de vastgoedmarkt zich de komende maanden ontwikkelt. In elk geval zal duidelijker worden wat de prijsdaling is die beleggers gaan accepteren. Deze bedraagt naar verwachting tussen 15 en 20%. Voor beleggingen waarvan de looptijd afloopt een belangrijk moment. Wordt ondanks de lagere prijzen verkocht of wordt de looptijd verlengd? Van belang hierbij is wat de rente gaat doen. Die lijkt te zakken, wat de pijn van (her)financieren dragelijker maakt. De keuze is aan de aandeelhouders. Als het kan, lijkt even afwachten verstandig. Maar het is wel zaak om alert te blijven. Het verleden leert ons dat golven komen en gaan en niemand wil de volgende golf missen.