Selecteren, contracteren, samenwerken
Als het om vastgoedontwikkeling gaat hebben gemeenten vaak te maken met eenmalig complexe situaties. Grote, al dan niet binnenstedelijke (her)ontwikkelingsprojecten, waarvan de risico’s perfect afgetimmerd moeten worden. Projecten die tevens nieuwe strategische samenwerkingsvormen met marktpartijen meebrengen, en dus de opgave van het selecteren en contracteren van die marktpartijen. Los daarvan zien veel gemeenten zich genoodzaakt de teruglopende Rijksbijdragen te compenseren met het creëren van vrije middelen binnen de eigen vastgoedportefeuille. Veel gemeenten missen (logischerwijs) dit soort specifieke ervaring. Fakton biedt dan ook bij een groot aantal G-27 gemeente hoogwaardige, onafhankelijke financieel-technische begeleiding. We helpen overheden met gebiedsgericht ontwikkelen van (complexe) locaties, en brengen expertise in ten aanzien van de nieuwe grondexploitatiewet en de effecten daarvan op de grondverwervings- en ontwikkelingsstrategie.
Een nieuw onderhandelingsmodel voor Hoog Catharijne
Het Utrechtse stationsgebied geldt niet alleen als het grootste herontwikkelingsproject in Nederland, maar ook als een van de meest complexe. Want het gaat niet alleen om het dertig jaar oude Hoog Catharijne: ook worden 200.000 m2 nieuwe kantoren toegevoegd, evenals ruim 3000 woningen, 45.000 m2 winkelruimte, een nieuw Muziekpaleis, een OV-terminal, een bibliotheek, een casino, een hotel en een bioscoop. Daarnaast wordt de infrastructuur in en rond het project vernieuwd en worden ook het Jaarbeursterrein en de posities van NS Vastgoed herontwikkeld. De werkelijke complexiteit zit echter in het aantal belanghebbende partijen. Na tal van dieptepunten wist de gemeente echter ontwikkelovereenkomsten te sluiten met de belangrijkste stakeholders: Jaarbeurs, NS Vastgoed en Corio. Fakton staat sinds 2003 de gemeente Utrecht bij, zowel in het rekenen en modelleren als tijdens de strategische bilaterale onderhandelingen met alle betrokken partijen.
Den Haag CS Kwadrant: drie rollen, één project
Net als het stationsgebied Utrecht, geldt ook de herontwikkeling van Den Haag CS Kwadrant als meer dan gemiddeld complex. Sinds 2002 is Fakton betrokken als financieel adviseur voor de gemeente Den Haag. Financiële regie in de beste zin van het woord, waarbij de nadruk ligt op drie verschillende activiteiten: financieel gebiedsmanagement, dealmaking vanuit de afdeling uitgifte en financial engineering van de grond- en vastgoedexploitatie. In die hoedanigheden zoeken we naar optimalisatiemogelijkheden in ontwerpbeslissingen en stellen we de financiële onderbouwingen van het Masterplan op, voeren we gemandateerd onderhandelingen met het Rijk en met alle marktpartijen, stellen we samenwerkingsovereenkomsten op en met marktpartijen en maken en bewaken we de grondexploitatie voor het plangebied alsmede de vastgoedexploitatie van de nieuwe openbaar vervoer terminal (OVT).
Snel manoeuvreren bij aanzienlijke belangentegenstellingen
Met het uitplaatsen van een sportveldenterrein kwamen in een gemeente in de Randstad gronden vrij voor woningontwikkeling. Deze nieuwe wijk kon echter alleen goed ontsloten worden indien een aantal corporatiewoningen zou worden gesloopt. In deze context voerde Fakton als gedelegeerd onderhandelaar voor de gemeente de onderhandelingen met enerzijds de ontwikkelaar, anderzijds de woningbouwvereniging. Inzet bij de ontwikkelaar was de netto grondprijs, de betalingssystematiek en de kwaliteitseisen behorende bij het plan, bij de corporatie de inbreng in het bestaande bezit en de mogelijke afname of zelfrealisatie van nieuwe woningen. Hoewel in de onderhandelingen emotie, geld en rekenmethodiek een voorname rol speelden en het gevaar van een patstelling aanzienlijk was, wist Fakton snel naar een voor alle partijen acceptabele oplossing te manoeuvreren.
Herijking grondprijsbeleid woningbouw voor een gemeente
Een grote gemeente in de Randstad streeft in haar grondprijsbeleid voor woningbouw naar marktconformiteit. Fakton voerde in dit kader namens de gemeente een studie uit waarin de methodiek van het grondprijsbeleid werd vergeleken met een aantal referentiegemeenten. Ook werd een vergelijking gemaakt van het kwaliteitsbeleid en het projectontwikkelingsmodel van de betreffende gemeente en de referentiegemeenten. Daarnaast onderzocht Fakton een viertal recente grondtransacties in de gemeente op marktconformiteit van de gerealiseerde grondprijzen. Deze analyse omvatte ook het effect van gemeentelijke kwaliteitseisen en het gehanteerde ontwikkelingsmodel. Op basis van de referentiestudie en het transactieonderzoek formuleerde Fakton uitgangspunten voor de herijking van het gemeentelijk grondprijsbeleid.
Van vuil water naar duurzame ontwikkeling