‘Je moet als marktpartij alleen meedoen met ontwikkelcompetities als jij met de betreffende bestuurder bent overeengekomen dat je gaat winnen’, aldus een vertegenwoordiger van een marktpartij. Niet alle marktpartijen delen die ervaring. ‘Wij doen met prijsvragen mee en als we winnen is dat fantastisch, maar we winnen niet omdat we een betrokken bestuurder kennen’, aldus Marco Aartse van ontwikkelaar Leyten & Partners.
De bijeenkomst over ontwikkelcompetities, georganiseerd door Fakton (Robert van Ieperen) en Straatman Koster Advocaten (Thijs Straatman), is goed getimed. Diverse malen al hebben ontwikkelaars geklaagd over ontwikkelcompetities die te omslachtig zijn, die marktpartijen te veel kosten en te lang duren.
Iedereen in de sector is bekend met de haken en ogen die aan ontwikkelcompetities vastzitten. Door het grote aantal deelnemers is er een hoge faalkans. Alle partijen die meedoen maken kosten. In veel gevallen is er geen of nauwelijks onderhandelingsmogelijkheid en de procedures zijn vaak omslachtig. De prijs/kwaliteitverhouding is belangrijk, maar hoe zit die verhouding in elkaar? Dat is in de praktijk niet altijd duidelijk. De competities krijgen dan ook een schijn van objectiviteit mee, die er volgens velen niet is. Als een competitie eenmaal is beslecht, is het voor marktpartijen altijd weer de vraag of er ruimte is voor aanpassingen.
Stuk voor stuk zijn het punten waar partijen ervaring mee hebben. Het project Saksen Weimar Kazerne in Arnhem is in vastgoedkringen al min of meer berucht geworden. Op het terrein moesten 350 tot 450 woningen komen en daar werd een prijsvraag voor uitgeschreven. Er meldden zich 92 geïnteresseerde partijen, waaronder zestig ontwikkelaars. De Neprom vond dit een onwerkbare situatie en directeur Jan Fokkema reisde naar Arnhem af om het er met betrokkenen over te hebben.
De casus zit sommige marktpartijen, ook om andere redenen, nog steeds hoog. Volgens Walter de Boer van Bouwfonds MAB had zijn bedrijf het beste ontwerp ingeleverd en een oplossing bedacht die de opzet van de gemeente Arnhem overtrof. De gemeente Arnhem moest precies om die reden Bouwfonds MAB laten afvallen omdat anders de nummer twee en drie protest zouden kunnen aantekenen. Het ontwerp van Bouwfonds MAB zou immers niet meer voldoen aan de voorwaarden. De Boer is overigens zeer te spreken over een nieuwe ontwikkelcompetitie die Arnhem onlangs heeft uitgeschreven.
Hoewel sommige marktpartijen hun schouders ophalen over de kosten die prijsvragen met zich meebrengen (Onno Draijer van AM Wonen: ‘We zijn een commercieel bedrijf en dat is het risico van het vak’), vinden anderen dat gemeentes soms wel erg hoge verwachtingen hebben. (De Boer: ‘Elke twee weken krijgen we een prijsvraag voor 25 woningen in de bus en daar zit dan een pakket documentatie bij van een decimeter dik.’) Ook is de klacht dat de gemeentelijke overheid zich onprofessioneel gedraagt als te veel partijen te lang aan het lijntje worden gehouden. (Aartse: ‘Een eerste selectie tot acht à tien deelnemers is niet onzinnig.’) Daar kan weer tegenin worden gebracht dat partijen bij elke prijsvraag massaal meedoen. Van Ieperen brengt het voorbeeld van Bergschenhoek in herinnering, waar ongeveer dertig partijen meedongen naar een project van 140 woningen.
Binnen gemeentes is ook weer sprake van een wisselwerking tussen de gekozen bestuurders en de vakmensen van de diverse diensten. Ad Jansen, sinds twee jaar hoofd Grondzaken in Leiden en daarvoor twintig jaar verbonden aan het grondbedrijf in Amsterdam, stelt vast dat competities soms worden uitgeschreven omdat een wethouder aan het eind van zijn termijn iets wil laten zien en kennelijk niet veel vertrouwen heeft in zijn eigen Dienst Ontwikkeling. Tegelijkertijd denken bestuurders dat ze financieel voordeel halen door een prijsvraag uit te schrijven, ‘maar wij weten allemaal hoe gewiekst jullie marktpartijen zijn in het afwentelen van kosten’, zegt Jansen tegen de gesprekspartners aan tafel. ‘Jullie gaan ook niet bouwen zonder duidelijkheid over de afname.’ Jansen is in het algemeen niet erg positief over competities: ‘Doe het nooit, tenzij het niet anders kan.’
Volgens Ad Alderliesten, directeur Projecten van Bouwfonds MAB, verdiepen marktpartijen zich wel degelijk in met wie ze te maken hebben. De marktpartijen zijn zich bewust van de ambtstermijnen van politici en hoe dat van invloed kan zijn. Meer frustratie is er over het gebrek aan transparantie in de uitslag. Dat begint al bij de aanbestedingsdocumentatie waarin volgens Henk Janssen, jurist bij Volker Wessels, veel wensen en voorkeuren niet expliciet staan beschreven, maar die achteraf wel een rol spelen. De Boer meldt dat zijn bedrijf wel competities heeft verloren op prijs, waarbij het uiteindelijke verschil tussen de winnaar en Bouwfonds MAB minder dan 1% van de aanbestedingssom was.
De vraag is in hoeverre de verhouding tussen prijs en kwaliteit een rol speelt bij de beoordeling van prijsvragen. Zijn ze allebei even belangrijk of is de ene factor belangrijker dan de andere? Hoe wordt dat sommetje in een eindbeoordeling gemaakt en uitgelegd? Iedereen is het erover eens dat het nooit leuk is om te verliezen, maar vooral de onduidelijkheid in de beoordeling is partijen soms een doorn in het oog. Diverse aanwezigen opperen dat een onafhankelijk expertisepanel dat meekijkt heet nuttig zou kunnen zijn. Henk Janssen: ‘Een tenderboard met veel expertise kan helpen bij een beslissing. Uitstekende adviseurs kunnen hierbij een belangrijke rol spelen.’
‘Alsof ontwikkelprijsvragen al niet ingewikkeld genoeg zijn, speelt ook de Europese regelgeving nog een rol’, aldus Thijs Straatman. Wat er in Brussel wordt besloten, zien overheden en marktpartijen als iets onvoorspelbaars. De problematiek rond de luchtkwaliteit kwam min of meer als donderslag bij heldere hemel, maar ook aspecten van het aanbestedingsrecht op Europees niveau zijn een probleem. Robert van Ieperen vergelijkt een mogelijk gebrek aan inzicht in wat in de toekomst een rol kan gaan spelen bij vastgoedprojecten met een tombola. ‘Je weet niet wat voor donkere wolken er nog meer vanuit Brussel deze kant op waaien, een goede weersvoorspeller is goud waard.’
Ad Alderliesten, directeur Projecten Bouwfonds MAB
Ruud Nijveld, hoofd uitgifte OGU, Utrecht
Walter de Boer, regiodirecteur Midden Oost Bouwfonds MAB
Ad Jansen, hoofd Grondzaken, Leiden
Onno Draijer, Ontwikkelingsmanager AM Wonen
Ad Fousert, hoofd Stedelijke Ontwikkeling, Capelle a/d IJssel
Coen van Campen, senior account manager Fortis, Public sector & ppp
Edwin Hageman, controller Bureau Meerstad
Dennis Damink, OBR Rotterdam
Henk Janssen, Volker Wessels Stevin
Marco Aartse, Thom de Wit, Leyten & Partners
Evelyn Pleijte, Lars Rompelberg, Jos Konickx, Fakton
Robert van Ieperen, Fakton
Thijs Straatman, Straatman Koster Advocaten