Was het kwartje de andere kant opgerold, dan was Robert van Ieperen in plaats van partner van Fakton Vastgoedregisseurs nu wellicht algemeen manager van het Hilton in New York geweest. Maar kwartjes rollen bij Van Ieperen alleen maar die kant op die hij van tevoren heeft gepland. Over vorm en inhoud, kennis en kunde en het verbinden van mensen en belangen.
Na m’n middelbare school stond ik voor een moeilijke keuze. Ik wilde of bouwkunde studeren, of naar de Hotelschool in Maastricht. Ik heb voor het laatste gekozen, voornamelijk vanwege wat we nu het ‘belevingsaspect’ zouden noemen. De hotelschool was destijds nog een niche in de opleidingsmarkt, en net als Nijenrode duidelijk internationaal georiënteerd. Maastricht heeft me gevormd, maar terugkijkend zie ik het eerder als een verlengde van m’n opvoeding dan als een echte opleiding. Ik was een bovengemiddelde leerling op de middelbare school. Ik herinner me dat bij mijn leraar wis- en natuurkunde zowat de tranen in de ogen sprongen toen ik hem meedeelde dat ik naar Maastricht ging. Wat dacht ik daar te gaan doen met mijn inhoudelijke kennis? Ik heb ‘m gelijk moeten geven: ik heb de opleiding afgemaakt, maar ambieerde toen al geen carrière meer in het internationale hotelwezen. De nadruk ligt daar op het beheersen van omgeving en processen, en ik miste juist de inhoud, de intellectuele uitdaging. En zo werd het, alsnog, mijn echte passie. Bouwkunde.
Als een spons heb ik alles opgezogen, met name in de eerste twee jaar. Mechanica, calculus, het boeide me allemaal ongemeen, al moest ik de veronderstelde voorkennis soms uit m’n tenen naar boven halen. Omdat ik al een studie achter de rug had, was ik in zekere zin een buitenbeentje. Het studentenleven had me niet zoveel meer te bieden; veeleer was ik al bezig om dat wat ik leerde te koppelen aan de vastgoedpraktijk. Met een aantal ouderejaars heb ik aan de wieg gestaan van SerVicE, de studievereniging real estate management & development van de TU Eindhoven. Ik zocht sponsors in de vastgoedwereld, maakte contact met auteurs, organiseerde congressen. Een inspirerende tijd, waarin ik merkte dat ik mensen kan enthousiasmeren en dingen voor elkaar kan krijgen. Dingen waar ik ook in mijn huidige professionele leven veel baat bij heb. Want in het vastgoed draait het toch vaak om het bij elkaar brengen van mensen en het levend houden van een ‘heilig vuur’ om tot een goed eindresultaat te komen. Dat is zeker een van mijn talenten.
Ik ben in 1998 afgestudeerd, terwijl ik al stage liep bij Amvest. Via de toenmalig directeur daar, Cees de Boo, ben ik als beleidsmedewerker bij de IVBN terechtgekomen. Ik ben er niet lang gebleven, maar lang genoeg om de wereld van de vastgoedbeleggers van binnenuit te leren kennen. Dat is het soort ervaring dat je je verdere vastgoedcarrière van pas komt. Daarnaast kreeg ik goed inzicht in het reilen en zeilen van de Rijksoverheid. Ik leerde er dealen, private belangen en maatschappelijke acceptatie in balans te brengen. Toch bleef het knagen: voor m’n gevoel zat ik opnieuw te ver van het echte vastgoedproces, dus van de echte inhoud, vandaan. Uiteindelijk ben ik overgestapt naar KPMG Metrum, het onderdeel dat zich sterk richt op stedelijke ontwikkeling en herontwikkeling. Eindelijk midden in het vastgoedproces! Ik heb er in korte tijd veel geleerd, want de projecten waren interessant. De herontwikkeling van de Rijnoever en het stationsgebied in Arnhem. De herontwikkeling van het centrum van Houten. En, last but not least, het verzorgen van een second opinion voor het Utrecht City Project – een project waar ik later in mijn carrière nog intensief bij betrokken zou raken.
Ik zat nog niet goed en wel bij KPMG toen een oude studiegenoot, Lars Rompelberg me belde. Hij vertelde me dat hij bij Fakton ging werken. Op dat moment realiseerde ik me uiteraard nog niet dat dat ook mijn bestemming zou zijn. Dat werd echter na verloop van tijd anders, want hoe verder ik kwam, hoe meer me duidelijk werd dat ik dingen wilde leren die ik bij KPMG niet kon leren. Daarbij kwam ik met mijn nogal dwarse en individuele aanpak niet helemaal tot m’n recht binnen de consultancyfabriek die KPMG is. Ik gold in zekere zin als ‘niet aan te sturen’, wat niet wilde zeggen dat ik geen resultaten boekte – integendeel. Maar dat ik dat op mijn manier deed, dat zat daar niet elke manager even lekker. Ik ben op zeker moment gaan inzien dat het vak van procesmanager van complexe vastgoedprocessen een bovengemiddelde inhoudelijke basis vraagt. En ik zag teveel mensen om me heen die die basis niet hadden. Ik heb het dan met name over de financiële en juridische aspecten van het proces: daarvan moet je echt intensieve kennis hebben om een goed resultaat te kunnen neerzetten. En dan bedoel ik een resultaat dat voortkomt uit een inhoudelijk onderbouwde visie, en niet uit de instelling ‘het loopt zolang het loopt, en we zien wel waar het schip strandt’.
Ik raakte ervan overtuigd dat ik die kennis bij Fakton wel op kon doen. Ik kende Wim Rust al vanuit m’n studietijd als een absolute autoriteit. Ook Lars was buitengewoon enthousiast over z’n overstap. En ja, de referentielijst klonk als een klok: het was Zuidas voor en Sleutelproject na. Goed, als organisatie stond Fakton nog in de kinderschoenen. Het draaide om vier partners en een paar medewerkers – maar tegelijk bezat die kleine club heel veel geaccumuleerde kennis en een enorme drive. Ik zag mezelf eerder in zo’n omgeving werken dan bij weer zo’n olietanker van een vastgoedbelegger. Zo kwam ik in Rotterdam terecht. Dat viel aanvankelijk niet mee: ik was bij KPMG gewend midden in de processen te staan, en kreeg al snel door dat Fakton over het algemeen hoogst specialistische expertise leverde, maar dat die bijdrage als zodanig niet of nauwelijks zichtbaar was in het eindresultaat. Dat was erg wennen. Tegelijkertijd zag ik de enorme potentie van de onderneming, en vanuit die wetenschap ben ik nieuwe activiteiten gaan ontwikkelen. Dingen die overigens zeker bijgedragen hebben aan het Fakton van nu.
Ik heb een goed inzicht in financiële processen, maar ik ben geen financiële wizzkid. Ik maak modellen in m’n hoofd, op basis waarvan ik besluiten kan nemen, maar ik ben niet iemand om een week lang aan een model te bouwen. Daar heb ik eenvoudigweg het geduld niet voor. Mijn kracht ligt in de interactie tussen mensen, in het bijeenbrengen van uiteenlopende belangen, in het bouwen van bruggen, in het maken van deals tussen partijen die vaak recht tegenover elkaar staan. Dat soort projecten weet ik echt verder te brengen. Wat Fakton betreft heb ik een helder oordeel. We moeten heel duidelijk maken in de markt waar onze meerwaarde zit ten opzichte van andere bureaus. De afgelopen jaren hebben in het teken gestaan van kennis, om van daaruit te komen tot de deal. We maken geen losse berekeningen of modelletjes meer voor mensen die daar vervolgens zelf mee gaan onderhandelen. Nee, we hebben ergens een visie op en die willen we samen met de opdrachtgever tot leven brengen. Een ontwikkeling die zich nog verder zal doorzetten, want heel vaak stopt het verhaal niet na de deal. Uit een proces van gebiedsontwikkeling komen weer allerlei andere vastgoedvraagstukken voort. Als Fakton een deal verzorgt tussen een gemeente en een ontwikkelaar, dan krijgt die ontwikkelaar prompt allerlei nieuwe vraagstukken. Wat doe ik met m’n financiering? Hoe manage ik de risico’s? Dat stuk van het traject gaan we veel actiever oppakken, en dat past heel goed bij mij omdat het steeds weer nieuw is en sterk inhoudelijk gekleurd. Met mijn ervaring in het adviesvak en mijn ervaring met beleggers, en niet te vergeten m’n nieuwsgierigheid en leergierigheid, moet ik dat kunnen vertalen in nieuwe business.