Het rekenen aan krachten in een economisch proces is goed te vergelijken met het rekenen aan krachten in een brug, zegt Wim Rust. Opgeleid voor het laatste doet hij het eerste. “Ik denk dat ik erg vroeg inzag dat het bij vastgoed vooraleerst draait om de goede financiële constructies.”
‘Rust Room’, staat er op de deur. De ruimte die erachter ligt wordt sinds kort gebruikt om cursussen te geven. Fakton-oprichter Wim Rust is weliswaar vereerd, maar er tegelijkertijd niet helemaal gerust op. “Er zijn hier in het WTC wel meer ruimtes vernoemd naar founding fathers. Maar die zijn wel allemaal al lang geleden overleden”, merkt hij droogjes op.
Met nomen est omen kom je bij Rust niet ver. Beweeglijk en rap pratend debiteert hij de ene originele anekdote na de andere onconventionele mening, de journalist nauwelijks tijd latend mee te schrijven. Zijn ‘vrijheid van denken’ dankt hij volgens eigen zeggen aan een vijfjarig verblijf in Suriname en naderhand New York. “Ik was nog jong, en alles wat ik meende te weten stond ineens op losse schroeven. Ik moest mezelf opnieuw uitvinden. Toen ik terugkwam in Nederland had ik dan ook wel enige moeite met de Nederlandse burgerlijke waarden.”
Een vernieuwend idee heeft een jaar of zes, zeven nodig om breed te worden opgepakt
Rust vertrok na zijn studie civiele weg- en waterbouw in Delft als expat naar Paramaribo omdat hij geen zin had “twee jaar van mijn leven te verdoen in een schuttersputje”. Na een kort verblijf in het Surinaamse ambtelijk apparaat trad hij in dienst bij een grote aannemer. Drie jaar later en vierhonderd woningen verder verkocht hij alles wat hij bezat om een tijd door de VS te kunnen trekken. Het geld raakte op en hij trok naar New York, waar hij niet alleen een baan als assistant construction manager wist binnen te slepen, maar ook de toen al zeer moeilijk te verkrijgen werkvergunning. “Met de combinatie van een soort Caribische onbevangenheid en een grote dosis geluk heb ik daar twee jaar kunnen overleven”, zegt Rust. “Want het is een keiharde stad. Ik heb er mensen met uitstekende opleidingen het riool in zien zakken.”
Inmiddels dertig en vrijgesteld van dienstplicht keerde Rust naar Nederland terug. Hij kon direct aan de slag bij de Rotterdamse projectontwikkelaar Polyzathe, het latere Eurowoningen.
Intussen liep Rust in zijn achterhoofd al te broeden op “wat losse ideeën over de financiering van vastgoed”. Toen rond 1980 de woningmarkt in elkaar klapte en Eurowoningen werknemers een vertrekpremie uitloofde bij vrijwillig ontslag, greep hij zijn kans. Hij wees een aanbod van SVH om in Korea een Makro te ontwikkelen af en begon zijn eigen bureau, Fakton. “Een soort acroniem van ‘door het financieren activeren van onroerend goed’”, zegt Rust. “De financieringslasten vormen de hoofdmoot van de kosten van een huis. Ik denk dat ik erg vroeg inzag dat het bij vastgoed vooraleerst draait om de goede financiële constructies.”
Met een ideële doelstelling voor ogen – het marktsentiment maakte immers de financiering van veel woningen erg problematisch – ontwikkelde Rust eind 1981 zijn eerste product, in feite de sophisticated voorloper van de huidige spaarhypotheek. Na een traject van anderhalf jaar was het product marktrijp en verkocht hij het aan een bank. “Helaas is zo’n constructie als construct of mind niet patenteerbaar”, zegt Rust, “hoewel er maanden werk inzitten en de koppeling hypotheek en verzekering zonder meer een innovatie is. Het gevolg was dat na een jaar of twee andere banken ook doorhadden hoe het in elkaar zat. De Nutsspaarbank heeft toen een gepopulariseerde versie op de markt gebracht onder de naam Spaarhypotheek.”
Niet het feit dat anderen kopieerden zit hem dwars, wel dat de derivaten van zijn vinding duidelijk commerciële trekken vertonen. “Het mooie van mijn product was dat het absoluut transparant was. Daarom durfde destijds geen van de grote drie verzekeringsmaatschappijen met mij in zee: iets dat iedereen kan narekenen is commercieel niet interessant. Dat steekt me. Veel financiële producten worden opgetuigd met het oog op omzet en marge, en zijn dus opzettelijk vaag en mistig. Dat is in ieder geval niet in het belang van de consument.”
Intussen ging het Rust met zijn adviespraktijk voor de wind. Hij begon daarnaast cursussen te geven – “doceren zit mij in het bloed” - en ventileerde zijn ideeën op congressen. Bovendien ontwikkelde hij in samenwerking met partner Peter Vlek steeds geavanceerde computermodellen om vastgoedinvesteringsbeslissingen te onderbouwen. “Mijn eerste product heb ik nog ontwikkeld op een Synclair met 1 Kb geheugen. Inmiddels konden we steeds meer met de nieuwe generaties PC’s. Maar we liepen soms wel enigszins voor de troepen uit: in die tijd werd nog menige projectontwikkelingsberekening uitgevoerd op de achterkant van een sigarendoosje.”
Dankzij zijn onvermoeibare zendingsdrang - “een vernieuwend idee heeft een jaar of zes, zeven nodig om breed te worden opgepikt, heb ik inmiddels geleerd” – kreeg Rust steeds meer de naam van ‘creatief financieel constructeur’. Er vloeiden een aantal grote en prestigieuze opdrachten uit voort, zoals het ontwerpen van een leaseconstructie voor de financiering van de nieuwe rechtbanken in opdracht van de Rijksgebouwendienst. Fakton werd daarmee steeds meer synoniem met ‘financieel actief in onroerend goed’ in brede zin. Rust begon langzaamaan in gesprek te raken met beleggers, een wereld waar in zijn ogen destijds nog vrij primitieve rekenmodellen werden gebruikt. “Laat ik zo zeggen: halverwege de jaren tachtig was het eigenlijk nauwelijks mogelijk iets zinnigs te zeggen over de financiële performance van partijen. Dat is gelukkig ten goede veranderd.”
Rust is er de persoon niet naar om kritiek onder stoelen of banken te steken, maar wel vanuit een oprechte drive: hij is en blijft een ingenieur die financiële mechanismen wil begrijpen en beheersen. Dat lukt alleen als alle parameters bekend zijn. “Voor mij is dat nu net het bijzonder aantrekkelijke van vastgoed: dat alles zo verdomd goed van tevoren te voorspellen is, tot en met de veroudering toe”, zegt Rust. “In die filosofie passen dus geen Enron-achtige financiële trucs, waarbij het kortzichtigheid troef is en apres nous la déluge. Als je goed rekent kun je alles van tevoren zien aankomen en dus ook precies aangeven wanneer het fout zal gaan.” Schommelingen in de vastgoedmarkt zijn in hoge mate man made of worden op z’n minst door mensen versterkt, is de overtuiging van Rust. Het zijn enkel de handelaren die geld verdienen aan die schommelingen, in feite heeft de rest van de wereld enkel belang bij zoveel mogelijk stabiliteit. “Al die fluctuaties is niet meer dan het creëren van valse lucht.”
Hoewel de vastgoedmarkt inmiddels veel meer transparant is, is Rust nog steeds van mening dat er segmenten zijn waar aan de financiële onderbouwing van projecten nog veel verbeterd kan worden. “Neem de bouw. In de aannemerij worden relatief zeer bescheiden winsten gemaakt. Er werken, met alle respect, daar in de commercie nog teveel echte ingenieurs, die denken dat ze met een nieuwe tunnelboormethode opdrachten verwerven. Terwijl niet de techniek, maar het geld ervoor zorgt dat dingen gerealiseerd worden. De eerste grote aannemer die zo slim is op te gaan in een financieel conglomeraat, dat wordt de grootste bouwer van Europa.”
Fakton is inmiddels uitgegroeid tot een bureau met tientallen werknemers. Een bewuste keuze, omdat hij na jaren ‘éénpitten’ voelde dat hij de inspiratie van anderen nodig had – en nu ook krijgt. Wel vindt hij het “soms moeilijk” dat het karakter van het bureau langzaamaan verandert van ‘rekenaars’ naar procesmanagers en regisseurs van complexe vastgoedtrajecten. Die positie in de markt vraagt om discreetheid en vertrouwelijkheid, en dat maakt dat Rust zijn prikkelende visies niet langer kan uitdragen zoals hij gewend was.
Niettemin: zo’n twee keer per week verzorgt hij nog cursussen, want als geboren docent vindt hij dat toch één van de mooiste dingen die er zijn: toewerken naar het moment dat bij een cursist het kwartje valt