De praktijk is en blijft de beste leerschool. Dat is de filosofie achter de Consultancy Week van FRESH, een unieke interdisciplinaire vereniging voor studenten met interesse in vastgoed. Al enkele jaren sponsort Fakton de Consultancy Week door een hoogwaardige simulatiegame ter beschikking te stellen en te begeleiden. Adviseur Michael Hesp vertelt waarom dit instrument zo leerzaam is. “Vanaf het maaiveld beleef je de omgeving heel anders.”
Een belangrijke doelstelling van de FRESH Consultancy Week is om de deelnemers inzicht te laten krijgen in de drijfveren van de verschillende professionele en publieke vastgoedpartijen bij een complex herontwikkelingstraject. En dat kan, stelt Michael Hesp, het beste door eens een tijdje in de huid te kruipen van zo’n betrokken partij. “We hebben inmiddels enkele jaren ervaring met het ontwikkelen van games die natuurgetrouw een herontwikkelingsproces nabootsen”, zegt Hesp. “Natuurlijk nemen we met het oog op de complexiteit een aantal aspecten als gegeven aan: je moet in een week een proces nabootsen dat normaliter meerdere jaren in beslag neemt. Maar ook binnen deze vereenvoudiging is het realiseren van alle ambities en doelen van de betrokken vastgoedpartijen onmogelijk, en kan alleen door samenwerking en gezamenlijke visieontwikkeling tot een in politieke, commerciële en ruimtelijke zin aanvaardbaar compromis worden gekomen. Ook in de gespeelde realiteit geldt: leren om niet alleen naar je eigen positie te kijken, een onderhandelingsstrategie ontwikkelen, overleg plegen en effectief en binnen de gestelde termijn je agenda realiseren.”
De simulatiespellen van Fakton benaderen in hoge mate de complexe praktijk van vastgoedontwikkelingsprojecten omdat ze, vertelt Michael Hesp, zijn gebaseerd op een aantal succes- en faalanalyses van reële vastgoedprojecten uit het recente verleden. “Dit jaar stond de herontwikkeling van bedrijventerrein Overamstel in Amsterdam centraal. Een mooie case, omdat het ging om een actueel thema: de transformatie van een traditioneel werkgebied in een gemengd grootstedelijk woon-werkgebied. Dat betekent aanhaken bij de bestaande stad, oog hebben voor de bereikbaarheid van het plangebied, functiemenging realiseren en dat alles in een flexibel kader met het oog op de lange ontwikkelingstermijn. Kortom, een uitdaging in zowel creatief als projectmatig opzicht.” De 22 deelnemers werden voor deze editie over drie ‘actoren’ opgedeeld. Hesp: “Team A bestond uit de gemeente Amsterdam, met uiteraard de verantwoordelijke projectwethouder, de directeur OGA, de stadsdeelwethouder en de stedenbouwkundige aan boord. Om het interessanter te maken zat hier ook het NUON aan tafel, dat in het plangebied een grote grondpositie had en er graag een nieuw hoofdkantoor wilde realiseren. De overige teams bestonden uit consortia van ontwikkelaars, waarbij team B een duidelijk risicomijdend en traditioneel profiel had en team C tekende voor een meer gewaagd en innovatief plan. De gemeente had uiteraard het laatste woord, maar omdat de partijen al posities in deelgebieden hadden moesten ze wél eerst met hen tot overeenstemming komen.”
Volgens Hesp laat de Fakton-game in vrijwel alle gevallen een vaste ontwikkeling zien. Hesp: “De eerste middagen gaan op aan het aftasten van de grenzen van de eigen rol en positie. De standaardvraag luidt dan steeds: Mag dit? Waarop wij dan antwoorden: “Alles mag, als het maar kan. Dus geen water veronderstellen waar geen water is. Maar als jij een wolkenkrabber wilt realiseren: ga gerust met de gemeente praten en kijk maar waar je uitkomt.” In de volgende fase van het spel worden de grenzen echt opgezocht, zegt Hesp. “Je ziet dan dat partijen pogingen gaan doen om elkaar onder druk te zetten of beentje te lichten, waarbij soms oneigenlijke middelen als bijvoorbeeld valse persberichten worden ingezet. We proberen ook daar zo realistisch mogelijk mee om te gaan.” Door de partijen met advies te coachen - ‘ga eens met die partij praten’, ‘breng focus aan in je plan’, ‘probeer geen twintig ballen tegelijkertijd in de lucht te houden’ – wordt er uiteindelijk toegewerkt naar een presentatie op de vrijdagmiddag ten overstaan van een kritische jury van vastgoedprofessionals. Hesp: “Het moment van de waarheid, want dan blijkt of je als team tot een creatieve invulling bent kunnen komen binnen de gestelde randvoorwaarden. In deze editie van het spel bleek bijvoorbeeld NUON als partij zeer effectief de traditioneel wantrouwende relatie tussen gemeente en projectontwikkelaars te hebben uitgespeeld. Iets dat in de praktijk natuurlijk ook regelmatig gebeurt.” Een echt goed gebalanceerd plan ontwikkelen binnen een week is voor onervaren studenten nagenoeg onmogelijk, zegt Hesp. “Men zet nogal eens vol in op een bepaald planonderdeel, met als gevolg dat andere onderdelen er bekaaid vanaf komen. Zo was dit keer een van de consortia vergeten het gebied te ontsluiten en overschreed het andere consortium de dichtheidseisen met een factor 1,5.”
Opvallend is vooral, zegt Hesp, dat studenten een erg ‘technische’ kijk op ontwikkelen hebben “Ze denken erg vanuit stedenbouwkundige concepten, en gaan dan bijvoorbeeld met een luchtfoto als uitgangspunt iets bedenken. Maar vanaf het maaiveld beleef je de omgeving heel anders, dus daar kom je niet ver mee. De jury was daarover heel kritisch. Je hoort dan opmerkingen als: “Ga nu eerst eens uit het raam kijken, wat zie je dan?”, of “Denk eens wat meer vanuit het gebied. Is die zichtlijn die jullie daar veronderstellen in werkelijkheid ook een zichtlijn? Of kijk ik dan gewoon tegen de dijk aan?” Kortom, van papier naar praktijk blijkt nog een hele stap.” De meerwaarde van de game is volgens Hesp vooraleerst dat de deelnemers leren wat de echte betekenis van de kreet ‘rekenen en tekenen’ is. “Elk consortium moet tot een goede financiële onderbouwing zien te komen en in een maquette een stedenbouwkundige visie vormgeven. Dat alleen al is een complexe en veeleisende opgave. Als Fakton zetten wij er dan altijd nog een derde element bij: ‘rekenenen, tekenen en ondertekenen.’ Om tot dat laatste te komen moet je ook nog eens creatief en vasthoudend zijn in de onderhandelingen. Al die elementen zijn de deelnemers in een week tegengekomen. Geen wonder dat je vaak hoort dat ze meer geleerd hebben in deze ene week dan in een jaar onderwijs.”